Najem okazjonalny jest szczególnym i mało jeszcze rozpowszechnionym rodzajem najmu, którego celem jest zapewnienie właścicielom mieszkań wzmocnionej ochrony przed nieuczciwymi najemcami. Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego dnia 17 grudnia 2009 r. i uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.

Czym zatem jest umowa najmu okazjonalnego? Wbrew nieco mylącej nazwie, trzeba powiedzieć, że jest to umowa najmu, która może być zawarta tylko na czas określony (do 10 lat), a na jej podstawie możliwe jest wynajęcie lokalu wyłącznie do celów mieszkalnych.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego pozwala właścicielowi, w przypadku gdy były najemca po wygaśnięciu umowy nie opuszcza wynajmowanego wcześniej lokalu, uniknąć prowadzenia postępowania sądowego o eksmisję, które trwać może nawet kilka lat.

Istota umowy najmu okazjonalnego sprowadza się do tego, że najemca przy zawieraniu umowy najmu składa oświadczenie, iż w przypadku wygaśnięcia umowy opuści wynajmowany wcześniej lokal, a gdyby tego nie uczynił, podda się dobrowolnie czynnościom egzekucyjnym komornika. Jednocześnie najemca przy zawieraniu umowy wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkiwać po jej wygaśnięciu i do niego może być eksmitowany.

Właściciel nie jest zmuszony w takim przypadku zakładać sprawy sądowej o eksmisję, a jedynie musi zainicjować krótkie postępowanie przed sądem dotyczące nadania klauzuli wykonalności w/w oświadczeniu najemcy, w którym zobowiązał się on przy zawarciu umowy najmu do opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga sporządzenia kilku dodatkowych dokumentów:

- oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu umowy, a w przypadku, gdyby nie uczynił tego dobrowolnie, zobowiązuje się poddać w tym zakresie czynnościom egzekucyjnym komornika,

- oświadczenia najemcy w zwykłej formie pisemnej wskazującego lokal, gdzie będzie mógł zamieszkać po rozwiązaniu umowy najmu,

- oświadczenia osoby trzeciej, która jest właścicielem lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść po wygaśnięciu umowy najmu, potwierdzającego jej zgodę na to. Takie oświadczenie może być złożone w zwykłej formie pisemnej, ale na żądanie wynajmującego powinno być poświadczone przez notariusza.

Co szczególnie istotne, aby taka umowa najmu przyznawała właścicielowi w/w uprawnienia, niezbędne jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy Urzędowi Skarbowemu w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy i w konsekwencji zapłata podatku od najmu. Możliwe jest uiszczanie tego podatku w zryczałtowanej wysokości 8,5 % przychodu, podobnie jak w przypadku innych umów najmu.

Pomimo że zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga dochowania w/w dodatkowych formalności i poniesienia dodatkowych wydatków (koszt złożenia jednego oświadczenia u notariusza to wydatek około 250 złotych), to rozważając wynajęcie własnego mieszkania warto pomyśleć o zawarciu umowy najmu okazjonalnego, by uniknąć ryzyka ewentualnego sporu sądowego o eksmisję.

Wynajmujący powinien jednak dochować szczególnej staranności przy zawieraniu takiej umowy, by mieć pewność, że wywołała ona zamierzone skutki prawne, a także przy jej rozwiązywaniu, by zgodnie z prawem przeprowadzić całą procedurę.

Warto dodać, że praktyka pokazuje, iż właściciele mieszkań, którzy mają wiedzę na temat najmu okazjonalnego, częstokroć są skłonni obniżyć wysokość oczekiwanego czynszu najmu w przypadku zgody najemców na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, dzięki czemu najemcy mogą uzyskać lepsze warunki finansowe umowy, a wynajmujący większe poczucie bezpieczeństwa na wypadek sporu w przyszłości.

Co jeszcze może stanowić zaletę najmu okazjonalnego dla najemcy? Mianowicie fakt, że zgodnie z art. 19c ust. 2 w/w ustawy właściciel może podwyższyć czynsz najmu wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Zatem, jeśli strony nie uregulują tej kwestii w umowie, to podwyższenie czynszu jest możliwe tylko w drodze porozumienia, co stanowi odstępstwo od ogólnych zasad podnoszenia wysokości czynszu w umowach najmu, które reguluje w/w ustawa.

W razie pytań lub wątpliwości zapraszam do kontaktu.

adwokat Anna Majerek

 

Kontakt

Kancelaria Adwokacka
adwokat Anna Majerek

NIP: 9562168927

Telefon: 501 411 909, 22 119 42 58
Email: kancelaria@annamajerek.pl
Website: www.annamajerek.pl

ul. Wł. Pytlasińskiego 10/12 lok. 14
00-777 Warszawa

Lokalizacja - Warszawa Mokotów